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独家丨总价约14亿!郑州JW万豪酒店被绿地摆上“货架”

5月份开始,已经实质性爆雷的上海国企绿地控股集团(以下简称“绿地”),开始对全国的资产进行集中处置。

《酒管财经》独家获悉,绿地在郑州甩卖资产动作频频,绿地千玺广场、绿地新都会·新田360商业、绿地正大乐城等多处资产被摆上“货架”。

其中,位于绿地千玺广场(即当地俗称的“大玉米”)中的JW万豪酒店同样出现在可售名单中。

“JW万豪酒店总面积接近6万平,对外公开售价每平方2.4万元,约合14亿元。”一业内人士告诉《酒管财经》,除了JW万豪酒店外,绿地盛美利亚酒店、雅乐轩酒店,也都在试图寻找潜在买家。

作为郑州盈利能力较好的酒店之一,绿地出售JW万豪酒店,能否寻来实力买家“接盘”?假如真的有企业接盘,又是否会变更万豪这一酒店管理运营商呢?

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总价约14亿,地标酒店JW万豪遭“甩卖”

提起郑州的地标式建筑,由绿地开发的“大玉米”绝对首屈一指,其引进的JW万豪酒店品牌,也成为郑州豪华酒店的代名词。

不过,昔日辉煌的地标式酒店,同样摆脱不了“卖身”的命运。

《酒管财经》获取的资料显示,绿地JW万豪酒店正在寻找买家。该酒店为超五星酒店,总建面59928.16㎡,共计416间客房。

业内人士向《酒管财经》透露,其实JW万豪酒店一直都在谋求对外出售,只不过此前是在业内寻找买家。随着绿地的财务爆雷,JW万豪酒店的出售计划,也从“犹抱琵琶半遮面”,到如今开始全员寻找买家。

根据绿地相关方面的说法,JW万豪酒店目前初步定价为2.4万元/㎡,不过其也坦言,该价格尚有议价空间。如果以此为标准,拿下JW万豪酒店需要约14亿元。

“这个价格并不是一个小数目,买家范围也只能锁定那些有实力的企业。”酒店业资深人士张先生向《酒管财经》表示,2006年“大玉米”开建,如果是同年拿地,作为商业用地的“大玉米”,其40年使用权仅剩下24年。

在业内看来,天生占有地标优势的JW万豪酒店,其盈利能力在郑州的星级酒店中位于前列。只是,为何在绿地未集中处置资产前,该酒店就在业内悄悄寻找“买家”?

这或与该酒店所处的位置以及郑州当地高星酒店的激烈竞争有一定关系。

据河南本土媒体此前统计,JW万豪酒店所处的“大玉米”,从5楼至35楼为办公楼,可利用办公室400间,空置区域超过159间,空置率约40%(指房内无人办公、无公司名称、无办公用品,或被法院查封)。

作为甲级写字楼和五星级酒店,如何做好物业后续的服务和管理很重要。只是,绿地为了快速回笼资金,将写字楼卖给投资客。其中入驻的各类型公司良莠不齐,其地标光环也失色不少。

此外,随着郑州城市框架的拉大,不少高星酒店也因地缘优势,逐渐对JW万豪酒店的客户进行分流。

种种因素之下,摆上“货架”JW万豪酒店,能否顺利出售,仍有诸多不确定性。

如果更换业主,酒店仍将存在诸多不确定性。早前,因债务问题“易主”的郑州裕达国贸,随即被业主方更换了酒店管理公司。

多名业内人士认为,即使有人接盘JW万豪酒店,大概率不会对名气较大的万豪品牌进行更换。

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地产企业“水逆”,酒店板块为何“最受伤”?

据了解,除了JW万豪酒店外,同样位于郑州的绿地盛美利亚酒店、雅乐轩酒店,也都在试图寻找潜在买家。其中,绿地盛美利亚酒店尚未公开营业,根据绿地方面的表述,该酒店已达开业标准。

其实,梳理国内地产企业遭遇“水逆”后,旗下的酒店板块总是“最受伤”。

早在5年前,万达在资金压力面前,将77个酒店以199亿的“骨折价”,卖给了富力。

而在当年世纪大甩卖中捡漏的富力,今年也扛不住了,拟出售万达酒店缓解债务压力。

同样遭遇资金困境的世茂,在近两年的大举变卖资产中,就包括了上海地标之一的外滩茂悦大酒店。

另外,根据《酒管财经》此前报道,碧桂园在出售的大宗资产中,也包括酒店项目。

“酒店有比较好的现金流,成熟酒店接手即可盈利,是地产企业比较优质的资产。”在业内资深人士陈先生看来,酒店的资金流动性,让酒店的变现更容易一些,而酒店此前的经营,也能缩短培育市场认知的过程。

值得注意的是,尽管地产企业在甩卖酒店板块资产,但同时也在积极的扩张新的酒店版图。甩卖与扩张之间,酒店更像是一个筹码。

某地产公司相关负责人告诉《酒管财经》,地产公司在拿地时,会有相应的配套需求,酒店几乎都是标配。

“一方面可以提升地产公司的形象。另外一方面是可以进行抵押贷款。”该负责人透露,酒店开张营业后,就可以去银行抵押贷款,相当于把钱又套了出来,并白得了一个酒店,此后只要经营不出大的问题,现金流基本可以覆盖还贷和运营。

而酒店的品牌力,又可以赋能地产板块的营销,即通过商业配套提升重资产的商业价值,让其更加值钱。正是在这种商业模式下,国内的大型房企,都沉淀了规模较大的酒店资产包。

“实际上,不少地产酒店都处于微亏损状态,此前地产行业强势时,这些‘窟窿’很轻易就能补上。”上述负责人坦言,如今酒店资产包更像是“包袱”,酒店的品牌管理费和疫情的双重影响,让酒店板块的出清开始加速。

对于一些跨界资本来说,则是看中了酒店良好的现金流。一名金融业人士认为,从当前看,郑州的酒店品牌、规模和数量,与西安、武汉、长沙等城市都有不小的差距,只要能熬过疫情阶段,必然会迎来黄金期。此时收购酒店资产,未尝不是一种捡漏。

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绿地卖子“回血”,对郑州商业影响几何?

此次绿地在郑州大量卖子“回血”,除了在酒店领域产生不小的震动外,其对商业领域也有不小的影响。

例如,此次绿地新都会·新田360商业的一期360商业共计46817.23㎡和三期360商业70225.84㎡,也在可售范围之内。

绿地一内部人士告诉《酒管财经》,绿地和360的合作,并非租赁方式的合作,而是一种更深层次的合作,“假如真的更换了业主,在疫情影响下的商业环境。360能否满足新业主的业绩回报,都存在很大的不确定性。”

同样被摆上货架的绿地天空之城商业和正大乐城购物中心,都位于郑东高铁核心商圈,在当地颇有影响力。

多名商业业内人士告诉《酒管财经》,绿地的商业项目都有比较好的位置,但在内部商业动线的设计上还有很大提升空间。

“比如正大乐城的层高比较矮,和目前的主流购物中心空间并不十分匹配。绿地新都会的商业动线,360也是花费很大的功夫进行了设计和规划。”一业内人士表示。

此前,实力雄厚的绿地,可以拿时间换空间,和一些有管理经验的商业公司合作,慢慢的培育市场。如今,一旦摆上“货架”换了主人,业绩回报大概率会成为新主人看中的指标之一。这样,此前按部就班的商业运营计划,要么陡然提速,要么分手走人。

不过,亦有商业人士认为,摆脱了绿地的标签,这些商业项目可能会按照更市场化的运营方式操盘,激发新的活力。

总而言之,绿地的“断臂求生”,对郑州酒店和商业会带来新一轮的格局变化。对郑州而言,这种变化背后,更多是正向的。

正所谓:瑟瑟秋风今又是,换了人间。

统筹丨劳殿 编辑丨阿鳅

※文中部分图片来源于网络

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