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520亿负债之下,90%土储集中一二线,花样年为何仍频频暴雷?

一号说:花式怒怼第一人

一定程度上,花样年控股(01777.HK)可以看做是市场先行者,先是美元债市场公开违约,引发群起效仿;后是两度遭遇清盘呈请,再引投资者担忧。

进入6月,花样年发布消息称,目前公司已进入债务重组方案的实质性沟通阶段。不知道花样年所称的“实质性沟通”包不包括发官微怒怼?

怒怼清盘呈请   反问债权人“心里有鬼”

若论美元债暴雷第一家,无出花样年其右者。

2021年中报显示,截至当年6月,花样年现金及现金等价物余额尚有271.78亿元,可以覆盖一年内到期的短债。

而该中报披露时还是在2021年8月底。谁料到,花样年的公开财报也就停留在这个时候了,2021年的年报一直延期至今。

当时,曾有报道称花样年未全额偿还已到期的离案优先票据。为此,花样年还怒怼质疑,公开表示:“公司经营情况良好,运营资金充裕,不存在任何流动性问题。”

话音未落下,雷声忽已至。

2021年10月4日晚间,花样年公告自曝违约,上市公司公告称,花样年针对10月4日到期的、余额为2.06亿美元的美元债未能按时偿还,构成债务违约。

随后,花样年实控人曾宝宝在社交平台发布了电影《至暗时刻》海报,似乎暗喻花样年控股迎来“至暗时刻”。

明明两个月前发布的半年报还有272亿现金,怎么就还不起区区2亿多美元债了?当时,一号地产曾于10月6日发布文章《花样年控股:半年报还有272亿现金,怎么还不起14亿的债?》,在拆解财报数据之后,一号君认为花样年远未到所谓的“至暗时刻”。

后来的事件推演确实如一号君所料,美元债逾期,评级机构下调评级,股债双杀,均没有触底。

反而是一个月后,也就是2021年11月24日,花样年主要附属公司花样年投资作为1.49亿美元未偿还贷款融资的担保人,被申请清盘呈请。

今年5月30日,花样年再发公告,称因公司未偿还贷款融资约1.49亿美元,接获清盘呈请。

由于清盘呈请属于“鱼死网破”式的催债申请,跟破产重组无异。此举自然遭到花样年极力反对,而且两次清盘呈请来自于同一债权人,涉及的也是同一笔贷款,这更加让花样年愠怒。

在上述公告发布同日,花样年官微还放出一张题为《谁心里有鬼》的油画,配文“咋滴!”双方的剑拔弩张程度可见一斑。

1.49亿美元,合计不到10亿元人民币,花样年何以就无力偿还到要被呈请清盘呢?

当然,这其中或许有意气之争在里面,但从财务数据来看,花样年面对的债务危局并不轻松,甚至还相当严峻。

公开信息层面,花样年最近一次披露债务情况还要追溯到去年12月。当时,花样年官微曾刊发一篇文章,题为《潘军谈花样年:置死地而后生》。

潘军在官微里谈“置之死地而后生”的时候,仍然双拳紧握,似有无穷力量引而未发。

其信心或许来源于花样年在“三道红线”上的表现似乎还没到绝地。

2021年中报显示,花样年控股净负债率为74.8%,剔除预收款后的资产负债率为72.7%,现金短债比为1.59,特别是其在手现金及等价物,在2021年6月份时尚有271.78亿元,相较其一年内到期的短期负债仅为195.45亿元,理论上来说现金短债比的安全系数很高。

但花样年“三道红线”的成色却并不那么足,同样是2021年中报显示,银行存款和现金等价物有271.8亿元,其中232.29亿元为各类受限资产。

22亿美元债大限将至   55亿公司债年内到期

即便面对区区14亿的债,也有捂不住盖子的时候。

而当时花样年对于资金的饥渴,从其发行美元债就可以看得出来。

2021年6月,花样年发行的最后一笔美元债,票面利率已经高达14.5%。

也还是在“置死地而后生”这篇官宣文章,花样年披露截至2021年12月2日,公司海外债规模超过40亿美元,约合260亿元人民币;此外,还有境内信用债规模60多亿元,境内银行类金融机构贷款200多亿元;三者合计债务规模达520亿元。

以271亿在手现金(其中还有232亿属于受限资产),如何覆盖520亿债务规模?不要说寄希望于销售资金回笼。

2022年即将半年过去了,花样年已经有4个月没有披露月度销售额数据了。最新一次披露止于今年1月份,当月销售额仅5亿元,环比下降72%。

花样年的信心来源还有一种可能,就是境内债展期。

在当月底,公司债18花样余额9.49亿元,获得2021年应付利息80%展期1年、本金展期两年。同时,19花样02、20花样02业已展期通过。

2021年有3笔债券本金累计展期16.79亿元,利息累计展期1.95亿元,合计18.74亿元。

在当下的语境中,展期已经不算违约,所以花样年表示“没有出现境内公开市场违约事件”。舍外保内意图明显,当然这种保也只是延迟往后拖进度条而已。

去年违约3笔美元债,合计7.5亿美元,2022年内仍有3笔约10.5亿美元到期待偿还,加上明年1月份一笔4.44亿美元债到期。花样年有22亿美元债在前面等着,合计达人民币150亿元。

明天的债,依然是债。寅吃卯粮,总不是法子。

而且如此一来,美元债债权人更加抓狂,合着小甜甜变“牛夫人”?

同时,花样年集团(中国)有限公司,当前存续人民币债券仍有64.47亿元,年内公司面临4笔公司债到期或者回售,合计达55亿元,其中19花样年将于7月5日到期,债券余额7.24亿元;但仍未看到有关该笔债券展期的消息,这将是花样年接下来一个月需要面对的第一道难关。

美元债加境内公司债,到明年1月,花样年至少面临205亿元债券偿还压力。

此外,据票眼数据,未结清商票方面,花样年地产集团有4696万元,旗下子公司天津花样年碧云天房地产开发有限公司有2024万元,青岛花样年碧海云天房地产开发有限公司有2342万元,花样年(成都)生态旅游开发有限公司有1.1亿元,集团及子公司合计未结清商票超过2亿元。

企业预警通显示,今年5月,花样年集团(中国)有限公司还被成都市中院列为被执行人,执行标的7.3亿元;去年12月,花样年集团分别被深圳市福田区法院和深圳市中院列为被执行人,执行标的分别为8千万元和1.46亿元。

公开市场已然债务压顶,各种票据追索和合同执行带来的法律官司又不断,花样年在“自救”之前最大的困境或许是寻找到如何“止血”的药方。

90%土储位于一二线   为何仍暴雷?

债务积如山,化债如抽丝。

花样年另行祭出大招:卖资产。

今年5月19日,花样年宣布向中交地产(0007.6.SZ)全资子公司中交美庐(杭州)置业有限公司,出售中交花创(绍兴)置业有限公司合计51%的股权,涉及资金约4.08亿元。同时,中交地产等额受让中交花创的债权本金约2.83亿元及利息7000万元,交易总金额约7.61亿元。

更早之前,花样年还分别向合作方越秀地产(00123.HK)及旭辉控股集团(00884.HK )出售了合作项目的股权,换取资金。

向合作方甩包袱是暴雷房企“自救”标准动作,出售物业资产同样也是当下能使得出的几个大招之一。

去年9月底,花样年已经将彩生活旗下核心资产邻里乐100%股权出售给碧桂园,作价33亿元。

据统计,2021年9月份以来,花样年系转让资产额度已超过45.6亿元。

但这些自救动作,目前看并不凑效。原因正如上所分析,境内外债券到期和各种应付账款,就如一个个“出血点”,在有效压制住滋滋冒血之前,自救只能是扬汤止沸。

花样年也许并不以为意。

在发布“置死地而后生”背后可能还存在着第三重信心,就是庞大而高能级城市的土地储备。

在2021年中期业绩发布会上,潘军表示,截至2021年6月底,花样年规划土地储备建筑面积3843万平方米,其一,已确权建筑面积1749万平米,集中于全国五大都市圈,一二线城市占比超过90%;其二,预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积约2094万平米,集中于粤港澳大湾区,预计储备总货值4671亿元。

上行周期,这些土储是储备矿藏,随时等着掘金。等到行业下行时,这些土储就成了“吞金兽”。

2020年被花样年喻为“投资大年”,全年新增20幅地块,新增总地价214亿元。而在前一年,其仅新增5宗地块。

到2021年2月,潘军仍对外表示,2021年花样年的拿地投资将持续上升。对城市更新更是寄予厚望,彼时潘军曾预测,2021年城市更新供应的货值将争取超过100亿元,2022年超过200亿元,之后每年逐步增长。

花样年执行董事张惠明则透露,2023年城市更新将有400亿元的货值。

但是这份乐观情绪没有延续超过一年,2021年10月,花样年退出与奥园合作的深圳城市更新项目,虽然在当时这一合作并没有确实项目落地,退出不过是为了减少未来投资支出,同时也是表明一种态度:

退!退!退!

此后,花样年又在与美的置业合作的佛山项目中退出,将成都项目出售给中融信托。

等到危机明牌后,潘军感叹起危机之源:

“花样年产生问题的核心可能是缺少对风险的识别,比如在2021年上半年的压力下已经不应该再买地,结果还是花了80亿元。

其次,我们对政策的解读深度不够,国家已经在调控了,但是花样年还在高歌猛进,不赚钱还在拍地。”

白武士来过,但仅限于来过

一纸清盘呈请公告,加两张表情生动的橘猫照,又让花样年成为坊间热度房企。

或许因为花样年正在“引战”关键阶段,突然间上演这么一出清盘呈请,未免令其愠怒不已。

如果不算碧桂园出手相助,拿下彩生活核心资产,现时露面的花样年真正“白武士”只有一个,那就是粤民投。

今年3月25日,花样年创始人曾宝宝在个人微博,披露过一段与潜在白武士接触一事。在这条不足140字的微博中,她以极简笔力造出了一种画面感:

“昨天下午被潜在白武士拉着聊了两半个小时,他们认为我除了做有趣高咖展品、构建体验服务有能力外,对其他事都大咧咧。大开大合还要细枝末节,切。”

如果不是最后一个字,一号君差点就以为曾小姐要“改头换面”了。

还好,有了这个“切”,大小姐人设还在。

但“白武士”倒也真得来过。

4月11日,花样年控股(01777.HK)和彩生活(01778.HK)分别发布公告称,公司分别与粤民投另类私募基金管理(珠海横琴)有限公司(以下简称粤民投另类)签订了协议。

协议内容即便概述也很长,关键信息就一条:促进有效落实全面债务重组计划,包括将其自身或其指定人士定位为花样年集团债务重组的可能战略投资者。

不知道粤民投是不是和曾小姐聊了两个半小时的那个“白武士”,但其确实有资格说这种话。

因为粤民投的来头不小,不但注册于中新广州知识城,实缴资本金160亿元;首期创立股东更包括贤丰控股、美的控股、碧桂园、星河湾等16家企业。

碧桂园杨惠妍、星河湾董事长黄文仔、金发科技董事长袁志敏等岭南商业巨擘,均在其董事的名单上。

早些年,粤民投即通过“不动产金融”业务,以股权、债权等方式,为房企提供融资、开发赋能等金融服务,成为部分开发商的“金主”,与保利、绿城、万科等房企都有密切交集。资料显示,目前粤民投至少投资了23家房地产开发公司。

也许是投的多了,股东中还有两家房企,粤民投对于地产尤其是当下的地产状况应当颇为熟悉,从今年1月份花样年与其开始接触,到4月份才官宣签了一份毫无约束力的协议。

即便粤民投仅仅表露出“可能”的战略投资者意愿,花样年也承认:经多家比较,粤民投另类整体实力及方案比较匹配,最终选择与粤民投另类合作。

至于最后到底能不能牵手,如何牵手?恐怕仍要打一个问号。

但花样年的投资者恐怕等不起了,在3月31日停牌前最后一个交易日,花样年、彩生活股价分别跌至0.2港元/股和0.62港元/股,较2021年9月底分别下跌64.3%、75.5%。

花样年,真得“仙”了。

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