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降价逃顶!二手房,加速抛盘了

作者:子非鱼

01 | 二手房挂牌量激增

从房价收入比这个角度来看,中国所有的中心城市,几乎没有不存在泡沫的城市。

而要论泡沫比较严重的城市,杭州必是其中一个。坊间对于炒房城市的排名是,深圳是炒房第一城,杭州是炒房第二城,合肥是炒房第三城。

在上一轮牛市期间,各城市炒房投资的现象,非常普遍。然而,当年大举买入楼市的人群,在遭遇了去年下半年以来的行情后,很多都按捺不住,开始解套。

以杭州来说,今年的二手房挂牌量一直在冲高,3月份就超17万套二手房挂牌,超越重庆位居第一。5月底已经超22万套,两个月时间增加了4.95万套。

在本号之前统计的11个二手房挂牌超10万套的中心城市中,除了沈阳二手房挂牌量有所减少外,其余都在增加。

其中,又以杭州、苏州增量最猛。苏州两个月增加了4.72万套二手房挂牌。

杭州无论是挂牌绝对量还是增量,都位居第一位。

制图:城市财经;数据:链家网、公开数据

尤其是在5月17日放松限购之后,杭州的挂牌量增加得更猛。因为限购放松,解套就更容易了。

5月17日,杭州对二手房限购进行了大调整。在本市限购范围内购买二手住房,落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求;非本市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

此前,无论购买新房还是二手房,户籍人口需要提供两年社保才能购买,现在落户就能购买二手房。

此前,非户籍人口必须五年社保才能买房,现在买二手房,只需要1年社保或纳税即可。

02 | 二手房降价逃顶

不仅大幅放松了限购,还在契税上作出了调整,个人转让家庭唯一住房,增值税征免年限由5年调整到2年。

这就意味着,二手房的流动门槛被大幅降低,且优化了流动成本。

原本的目的,是助推二手房成交量,盘活存量房的成交,毕竟杭州的新房虽然频繁上演万人摇号,但二手房从去年四季度以来,就冷却了。

2月份受疫情和春节影响,二手房成交量只有1981套,4月份也在4000套以下。

​5月份在二手房松绑之后,成交量有明显回升,成交了4857套,但与去年同期相比,仍是腰斩。

而且,按照杭州6000套至8000套的二手房荣枯线来看,杭州距离二手房复苏,还有相当距离。

最关键的是,在松绑之下,成交量上涨了,挂牌量增加得更猛。2个月增加了4.95万套,过去两个月,杭州二手房总成交量还不到9000套。

这说明什么?说明很多炒房客扛不住,要解套了。尤其是在5月17日二手房大松绑之后。原本想要复苏二手房市场,却弄巧成拙,导致很多人降价逃顶。

根据第一财经披露,517新政之后,杭州出现了不少二手房降价套现的情况。

比如,位于未来科技城的阳光城未来悦max小区在5月下旬成交了2套房,均价54830元/平方米,而之前该小区的挂牌价曾高达9万元/平方米。

​显然,炒房客们对未来的房价,也没有了信心。此时不趁松绑跑掉,未来可能就被套牢了。

事实上,对于炒房这种工作,只能在房价特牛的时候才能干,尤其是那些加杠杆、不够理性的炒房客。

因为对于这批炒房客来说,房价每年的涨幅,一旦没有填满利息成本、房子折旧成本、税费成本,那便是亏损。

杭州由于人口不断流入,房价还算坚挺,过去两年只是横盘了而已。但横盘也让他们扛不住,必须涨到一定程度,才能有赚头。

所以,他们想要逃顶,以求过去几年赚到的钱落袋为安。

对于其他一些房价阴跌的城市,二手房降价解套,已经是很普遍的事情。在合肥、成都、南昌、武汉、济南、青岛,都有上演。而且,从二手房挂牌增量来看,不是小撤退,是大撤退。

03 | 二手房应该降价

客观来说,二手房降价是好事。

在当前新房限价的大背景下,二手房由于在业主手中,不受控制。中心城市同片区的二手房普遍大幅高于新房。

尽管去年以来深圳、宁波、成都、西安、东莞等十多个城市出台了二手房指导价,但二手房指导价,主要的作用是指导银行贷款,降低杠杆而已,并不能改变业主实际成交价。

二手房价格普遍高于新房,在这种价格倒挂的大背景下,中心城市新房打新热一直难降温。

不久前,深圳福田的网红千万豪宅楼盘,上演了一波千人摇号抢房,239套房被秒光。

而在杭州、西安,万人摇号抢房,司空见惯。杭州是全国万人摇号抢房最多的城市,过去四五年,上演了几十轮万人摇号抢房。

二手房价格不降,套利空间不被挤压,抢房就不会结束。房价也就很难有大的让步空间,

现在,二手房出现降价,套利空间大幅缩小,一方面会给打新热降火,另一方面,也能让中心城市的楼市更趋理性。

在当下的环境下,楼市会越来越理性。毕竟,当下的楼市成交量,整体仍在低谷。

数据显示,各类城市5月份的同比仍是腰斩。

中心城市正在集体放松限购,但市场要真正复苏,必须经济复苏、收入复苏、就业率复苏,才能实现,这需要一个较长的过程。

这段过程里,很多此前的炒房客会受不住,降价逃顶的现象,会越来越多,新房与二手房之间的价格倒挂现象会改善,市场也就会更加理性。

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